“Como fazer declaração de imposto de renda para imóveis comprados no exterior” é uma pergunta que tem ganhado espaço entre investidores brasileiros que diversificaram seus ativos fora do país — especialmente aqueles que apostaram no mercado imobiliário internacional.
Com o avanço da globalização e o acesso facilitado a oportunidades fora do Brasil, tornou-se comum ver brasileiros com imóveis em cidades como Miami, Lisboa ou Punta del Este. Mas quando chega a época da declaração, surgem dúvidas importantes: como informar esses bens à Receita Federal sem cometer erros?
A boa notícia é que o processo é mais simples do que parece, e com as orientações certas, você garante conformidade fiscal e tranquilidade.
Neste artigo, reunimos as principais dicas para te ajudar a declarar essa categoria de bens, incluindo detalhes sobre conversão cambial, campo correto da declaração e cuidados com o valor de aquisição.
Quem precisa declarar imóveis no exterior no Imposto de Renda?
Se você é residente fiscal no Brasil e possui um imóvel fora do país, mesmo que não gere renda alguma com ele, precisa declarar esse bem no seu Imposto de Renda.
Essa exigência vale tanto para imóveis comprados recentemente quanto para aqueles adquiridos há mais tempo, independentemente do valor ou da finalidade (moradia, aluguel ou investimento).
A regra da Receita Federal é clara: todos os bens e direitos mantidos no exterior devem ser informados, inclusive imóveis. Isso se aplica a qualquer cidadão que resida oficialmente no Brasil e que esteja obrigado a entregar a declaração anual.
É comum imaginar que somente quem aluga ou obtém algum tipo de lucro com imóveis no exterior precisaria declarar, mas isso não é verdade.
Mesmo imóveis usados apenas para férias ou mantidos fechados precisam constar na declaração. Deixar de informar pode acarretar multas e complicações futuras com o Fisco.
Se esse é o seu caso, o ideal é reunir todas as informações e documentos sobre a compra do imóvel e seguir corretamente o preenchimento no programa da Receita.
Em qual campo declarar o imóvel estrangeiro?
Para informar o imóvel, o campo correto dentro do programa da Receita Federal é a ficha Bens e Direitos.
Ao abrir a ficha, o contribuinte deve escolher o grupo 01 – Bens Imóveis e, em seguida, o código 11 – Apartamento ou 12 – Casa, dependendo do tipo de imóvel adquirido.
Depois, é necessário selecionar o país em que o bem está localizado. Essa informação é obrigatória e consta na aba Localização.
No campo de Discriminação, você deve detalhar as informações mais relevantes do imóvel:
- Como foi adquirido;
- Em que moeda foi pago
- Se há contrato;
- Forma de pagamento;
- Nome do vendedor (se disponível);
- Localização exata e demais dados que comprovem a operação.
Não há necessidade de anexar documentos, mas todas as informações declaradas devem estar embasadas em registros que você possa apresentar, caso solicitado.
Caso você também queira conferir como declarar imóveis locais, adquiridos no território brasileiro, nosso blog também possui um passo a passo bem completo. É só acessar “Como declarar imóveis no Imposto de Renda?”.
Como informar o valor do imóvel?
Na hora de declarar um imóvel comprado fora do Brasil, um dos pontos que mais gera dúvida é sobre o valor a ser informado à Receita Federal. Afinal, o imóvel foi adquirido em moeda estrangeira, então, como converter isso corretamente?
O valor do bem deve ser declarado em reais, com base no câmbio oficial do Banco Central na data da aquisição. Isso significa que, se você comprou um imóvel em euros ou dólares, por exemplo, é preciso consultar a cotação exata do dia da compra para fazer a conversão.
Esse valor convertido é o que deve ser lançado no campo Situação em 31/12 do ano da compra na ficha de Bens e Direitos.
Já no campo Situação em 31/12 do ano anterior, o valor pode ser deixado em branco (caso seja o primeiro ano de declaração).
Outro ponto importante: não é necessário atualizar o valor do imóvel anualmente com base em valorização de mercado ou câmbio.
O valor declarado deve permanecer o mesmo até que haja uma nova aquisição, reforma relevante ou venda do bem, o que exigirá atualizações específicas em sua declaração.
Como declarar rendimentos provenientes do imóvel?
Se você tem um imóvel no exterior que gera renda, como aluguéis, por exemplo, esses valores também precisam ser informados na sua declaração de Imposto de Renda.
Mesmo que o dinheiro não seja remetido ao Brasil, os rendimentos obtidos fora do país por residentes brasileiros são tributáveis.
O caminho para declarar esses ganhos começa fora do programa da declaração anual. Isso porque os aluguéis recebidos no exterior estão sujeitos ao recolhimento mensal do Carnê-Leão, com base na tabela progressiva do IR.
Esse recolhimento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor.
Ou seja: Recebeu aluguel em março? O imposto deve ser pago até o fim de abril, via Carnê-Leão, com conversão do valor pela cotação do dólar no dia do recebimento.
Na declaração anual, esses rendimentos já recolhidos via Carnê-Leão devem ser informados na ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior pelo Titular. Isso evita dupla tributação e comprova que os tributos foram recolhidos corretamente ao longo do ano.
É importante manter um controle preciso dos valores recebidos, datas e conversões, além de guardar os comprovantes de pagamento.
Quais documentos guardar e quais cuidados tomar na hora de declarar imposto de renda do imóvel?
Manter a documentação em dia é essencial para quem possui imóveis no exterior e precisa declarar à Receita Federal.
Além de garantir a transparência, esses registros servem como prova da origem dos recursos, do valor do bem e da regularidade fiscal do contribuinte.
Dentre os principais documentos estão:
- Contrato de compra e venda do imóvel, com data e valor pago;
- Comprovantes de envio de recursos ao exterior, como remessas bancárias
- Comprovante de registro do imóvel no país onde ele está localizado;
- Comprovantes de rendimentos obtidos com o imóvel, como recibos de aluguel;
- Comprovantes de pagamento do Carnê-Leão, se houver rendimento;
- Documentos de despesas com o imóvel, que possam ser utilizados futuramente em caso de venda para apuração de ganho de capital.
Além da documentação, alguns cuidados são indispensáveis:
- Utilize a cotação do dólar do Banco Central na data de aquisição para informar o valor do bem.
- Evite arredondar valores ou omitir informações. Inconsistências podem gerar malha fina;
- Se o imóvel for vendido, fique atento às regras de ganho de capital no exterior, que também devem ser informadas à Receita.
Ter atenção a esses detalhes evita problemas com o Fisco e garante que sua declaração esteja correta e completa.
E claro: contar com o apoio de profissionais especializados faz toda a diferença na hora de lidar com regras que envolvem bens internacionais.
